Теперь действует правило: одна семейная ипотека на семью, а у банков появился термин «целевой ребенок»
Центр «Малоэтажный Новосибирск» провел встречу для участников строительного рынка ИЖС и представителей трех банков («Сбер», ДОМ.РФ и «Левобережный»), чтобы обсудить изменения в льготных ипотечных программах. Они вступили в силу с 1 февраля, и теперь можно оформить лишь одну льготную ипотеку на семью. Ужесточились и другие условия, в том числе по сельской ипотеке — основной для покупателей коттеджей. При этом специальной программы для рынка ИЖС, на который приходится уже больше половины вводимого в стране жилья, до сих пор нет. Участников встречи выслушала корреспондент NGS.RU .
Льготные программыПо словам представителя сервиса «Домклик» — площадки «Сбера», рынок ипотеки сегодня меняется стремительно. С 1 февраля власти переписали условия по льготным программам. Главное правило: одна льготная ипотека — в одни руки. При этом строительство частного дома по льготным программам возможно только через эскроу-счет, по рыночной ипотеке — траншами или через эскроу-счет.
Можно купить и участок с использованием льготной ипотеки для последующего строительства. Если строительство по договору подряда стоит 7 миллионов рублей, а участок — 2 миллиона, первоначальный взнос в 20% придется заплатить по каждому из договоров: 1,4 миллиона и 402 тысячи рублей соответственно. Чтобы получить ипотеку в «Сбере», необходимо, таким образом, иметь 1,8 миллиона рублей собственных средств.
Семейная ипотекаСтавка по семейной ипотеке для строительства или покупки частного дома осталась на уровне 6%. В «Сбере» она действует при условии страхования жизни заемщика, без него поднимается до 7%. Первоначальный взнос для ИЖС составляет от 20,01 до 21% в зависимости от банка, максимальная сумма кредита — до 6 миллионов рублей.
В «Сбере» действует сверхлимит (некоторые называют программу комбо-ипотекой), который составляет 6,3–15 миллионов рублей. На сверхлимит будет действовать средняя взвешенная ставка в диапазоне от 7,5 до 16,2%: чем больше выход за лимит, тем ставка выше. Соответственно, на 6 миллионов рублей будет действовать ставка 6%, а на всё, что больше (минимально от 6,3 миллиона), — средняя взвешенная. Итоговая ставка будет средним значением между показателями.
Как было раньше
До 23 декабря 2023 года ограничений практически не было: один человек мог участвовать в нескольких льготных программах. Ипотеку можно было взять и на одного, и на второго супруга;
после 23 декабря 2023 года ввели принцип «одна льготная ипотека — в одни руки», но была возможность оформить вторую, если первая была закрыта или если заемщиками выступали разные супруги;
с 1 февраля 2026 года начало действовать правило «одна семейная ипотека на одну семью». Супруги обязаны выступать созаемщиками — это исключает возможность взять две ипотеки на разные квартиры для одной семьи.
С 1 февраля этого года вступили в силу изменения, утвержденные Минфином России. Они, в частности, включили второго супруга в число созаемщиков (оба супруга должны быть участниками сделки), отметили обязательной регистрацию ребенка (детей) по одному месту жительства с родителями-заемщиками и уточнили комплект документов. Если раньше можно было просто указать дату рождения ребенка в анкете, то теперь в условия внесли СНИЛС и адрес регистрации ребенка на этапе подачи заявки с предоставлением оригиналов документов (собственно СНИЛС, справка по форме 8 или скан паспорта — для детей старше 14 лет).
«Мама, папа, я — счастливая семья, прописанная в одной квартире. Это идеальная семья для получения льготной ипотеки», — кратко прокомментировала изменения представитель банка ДОМ.РФ.
Кроме того, добавила она, в банковской сфере появилось новое понятие — целевой ребенок.
«Цель рождения ребенка — взять ипотеку один раз», — пошутил один из участников встречи.
На самом деле суть понятия в том, что на одного ребенка можно получить одну ипотеку. Даже если супруги развелись, получить льготную ставку сможет только один из них. Зато если в семье два ребенка, то разведенные родители могут получить ипотеку по отдельности, главное, чтобы мама была прописана с одним ребенком, а папа — с другим, и ни один из них не пользовался льготными программами после 23 декабря 2023 года.
Как объяснила представитель «Домклик», легче всего положительное решение получить супругам, которые состоят в официальном браке и не пользовались до этого льготными программами. Если у одного из супругов до 23 декабря 2023 года была одобрена и получена льготная ипотека, новую всё равно можно оформить. И даже если у одного из супругов была льготная ипотека после 23 декабря 2023 года, одобрение новой возможно при одновременном выполнении двух условий: в семье родился еще один ребенок, а прежняя ипотека погашена. Добавление супруга в созаемщики обязательно во всех случаях.
В банке «Левобережный» по семейной ипотеке будут кредитовать только того супруга, кто прописан вместе с ребенком. При условии, что он не оформлял льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года.
Из-за введения новых правил срок рассмотрения заявок по семейной ипотеке увеличился. При этом банкам еще предстоит разобраться, как выдать кредит неполной семье, как действовать, если родители развелись, и как отследить, не был ли использован «целевой ребенок».
IT-ипотека и сельская ипотекаСтавка по IT-ипотеки для ИЖС составляет 6%, первоначальный взнос — 20,1%, а максимальный лимит кредита для Новосибирской области — 9 миллионов рублей. В «Сбере» сверхлимит составляет от 10 до 18 миллионов рублей, на него будет действовать средняя взвешенная ставка в диапазоне от 8,6 до 14,9%.
Сельская ипотека из присутствующих банков сейчас доступна только в «Левобережном». По словам начальника отдела продаж управления ипотечного кредитования банка Валерии Силаковой, государство ограничило категории, которым доступна субсидия на жилье в области.
Теперь оформить сельскую ипотеку могут участники СВО и их супруги либо вдовы, работники агропромышленного комплекса, медицинских, образовательных, социальных учреждений на территории сельских населенных пунктов и работники подведомственных Минсельхозу организаций. Требование к стажу на последнем месте работы — минимум 4 месяца, общий стаж должен быть от года.
Валерия Силакова заметила, что из-за новых правил произошел спад в выдаче ипотеки по программе, но заявки всё равно есть: жителям сельских территорий актуально строительство или покупка частного дома.
Срок сельского кредита — от 3 до 25 лет, максимальная сумма — 6 миллионов рублей, которые выдают под 3%, первоначальный взнос по этой программе такой же, как и по другим, — 20,01%. Супруги могут оформить и два кредита по 6 миллионов рублей при условии, что они оба подходят под требования. При этом первоначальный взнос в 20,01% будет общим, а не от каждого кредита отдельно.
«Ипотека накладывает определенные ограничения на заемщика. Если это вдова участника СВО, то в течение пяти лет она не имеет права вступать в брак, — рассказала Валерия Силакова (аналогичные условия, но с меньшей конкретикой, указаны на сайте ДОМ.РФ ). — Если ипотека берется по месту работы, то клиент должен отработать минимум 5 лет в организации, которая подходит под требования. Если он увольняется или происходит сокращение, то его ставка повышается. На поиск новой работы дается полгода».
При этом условия по сроку работы в организации могут измениться, если государство ужесточит требования. Возможно, заемщику придется подтверждать свое место работы до окончания срока действия ипотеки.
Цель выдачи кредита банк жестко отслеживает: можно взять участок и построить на нем дом, оформить только договор подряда на уже имеющемся участке, купить уже построенное жилье, в том числе таунхаус. При покупке у физического лица дом должен быть не старше 5 лет, у юридического — не старше 3 лет.
Что волнует участников рынкаУчастники встречи заметили, что в сегодняшних ценах, когда общая стоимость покупки участка с договором подряда составляет в среднем 19 миллионов рублей, ставка в 16,2% оказывается неподъемной. Размер первоначального взноса в этом случае составит около 4 миллионов, а ежемесячный платеж — более 200 тысяч рублей.
«Платить такие суммы никто не сможет, участки стоят дорого, строительство тоже. О какой поддержке отрасли может идти речь?» — возмутилась одна из пришедших на встречу женщин.
При этом если ставка ЦБ снизится, то рефинансировать льготный кредит в том же банке, где была получена ипотека, не выйдет.
Алексей Симонов, учредитель компании, которая возводит коттеджный поселок Norra, добавил, что в ипотеку можно купить только свободный участок, построенный дом или же получить кредит на строительство, но на уже строящийся объект оформить льготную ипотеку не получится.
«В многоквартирном доме оформить ипотеку можно в любой момент, пока строится дом. Здание еще не возвели, а часть квартир уже выкупили. В ИЖС такого нет, мы себя чувствуем обделенными», — заметил он.
Представитель «Домклик» подтвердила, что такого продукта пока действительно нет и его введение не рассматривают. Заемщик может купить готовый дом, на этапе нулевого цикла или получить кредит на достройку того, что уже есть на участке.
Руководитель строительной компании «Плотникофф» Владимир Бессонов поинтересовался, планируется ли запуск льготных программ, нацеленных на рынок ИЖС, в ближайшие годы и увеличат ли максимальную сумму кредита.
«Правительство определяет лимит по регионам. Зная, какие сейчас цены, уложиться в 7,5 миллиона рублей, чтобы купить участок и дом, сложно. Есть инструмент сверхлимита, ставка меньше базовой программы — это хороший инструмент», — заверила представитель «Домклик».
В кулуарах после мероприятия подрядчики, впрочем, обсуждали, что нужна поддержка по льготным программам специально для ИЖС, надеяться только на существующие — рискованное решение при условии, что застройщики многоквартирных домов могут предлагать разного рода акции. При этом минстрой Новосибирской области планирует возводить коттеджные поселки по программе КРТ. В Сибирском федеральном округе комплексно реализуется пока только один малоэтажный комплекс — в Иркутской области .
«Да, может, лучше уже и не строить?» — саркастически заявил один из подрядчиков.
Застройщики многоэтажных домов тоже сталкиваются с трудностями. На итоговом собрании департамента строительства девелоперы объяснили, что в нынешней экономической ситуации условия по КРТ стали непосильной ношей . Строители предложили изменить договоры, сдвинув сроки реализации.
Обновлено: в текст были внесены изменения.
Елизавета Горячева Младший редактор
